宁波市评协关于印发《房屋租赁价值评估指导意见》的通知

甬评协〔2006〕43号

各资产评估机构：

根据财政部令第35号、第36号的有关规定和宁波市财政局《关于加强市级机关事业单位房屋出租出让收入收支两条线管理的通知》（甬财政综〔2006〕306号）精神，行政、事业单位出租闲置的部分房产，原则上都应事前委托资产评估机构进行价格评估。由于现有的评估准则却未对该类租赁价值评估业务进行规范，为了使该评估业务顺利开展，满足我市行政事业单位出租房屋定价的需要，市评协技术委员会拟定了《房屋租赁价值评估指导意见》，现予以印发，请参照执行。

若本文与日后财政部或中评协出台有关规定不一致，从其规定。

二00六年十二月二十五日

房屋租赁价值评估指导意见

第一章  引言

第一条  为探索本市注册资产评估师从事房屋租赁价值评估业务，提高执业质量、维护资产评估各方当事人的合法权益，根据《资产评估准则—基本准则》和《宁波市资产评估协会技术委员会工作规则》，制定本指导意见。

第二条  本指导意见所称房屋租赁价值是指房屋承租人为取得一定时期内房屋的占有、使用、收益权利而应向出租人支付的一般代价。

第三条  本指导意见所称房屋租赁价值评估是指具有资质的资产评估机构接受房屋租赁出租方的委托，进行评估并出具房屋租赁价值评估报告书的外部行为。

第四条  本指导意见仅针对房屋租赁价值评估需要特别关注之处提出了操作指示，并未涵括该评估业务应遵循的一般评估要求。

第五条  本市注册资产评估师从事房屋租赁价值评估业务，可以本指导意见作为参考。

第二章  房屋租赁价值评估基本要求

第六条  评估机构应事先与评估委托方签订业务约定书，并在其中明确评估对象和范围、评估目的、评估基准日、评估价值类型等对评估行为有重大影响的事项和评估收费标准等一般合同所应具备的要件。

第七条  评估目的一般可表述为：为委托方确定评估对象租赁价格提供专业参考意见。

第八条  评估对象一般需要明确房屋坐落、建筑面积或者使用面积。评估对象权属或者状况的瑕疵在特别事项中披露。

第九条  价值类型一般确定为市场租赁价值，相应的价值内涵可以描述为：被评房屋按最佳用途在可持续可出租前提下的市场租赁价值，同时要明示该租赁价值是否包含房屋日常维护、保险、房产税以及水电、物业、电话、治安等费用。

如果采用了其他价值类型和价值内涵，同样需要明示。

第十条  在充分分析各种影响因素后选择适宜的评估方法并适当说明方法选用的理由。

第十一条  不管采用哪一种评估方法，租金的支付方式、已存在租约内容及第十条价值内涵明示的事项都可能对租赁价值产生影响。

不管采用哪一种评估方法，都需要对评估采用的具体方法进行定义或说明，并辅以计算公式，以便于评估报告阅读者理解。

第十二条  对有一定数量可比租赁市场价格的应当选择市场法。

市场法以若干可比租赁市场价格为基础，通过对评估对象与可比实例的交易情况。交易时间、区域因素及个别因素的差异进行修正估算比准价格，并以综合比准价格作为租赁价值的一种评估思路。

应关注影响租赁价值修正因素并不完全与影响房屋价值的因素相一致；比如划拨用地的房屋，在房屋价值评估时需要修正，而在租赁价值评估时不需要修正。

第十三条  市场法应用条件不具备的，可采用收益法或成本法，但也应尽量保持方法的市场性。

第十四条  在市场难以提供类似的可比实例，但是有可参照的收益率的，可以选择收益法。

收益法是指先估算房屋最佳使用假设下的完全产权价值，再通过市场搜集房屋投资收益率并分析调整后测算出适合的收益率，两者相乘倒算出租赁价值的一种评估思路。

要确定房屋投资收益率，首先要搜集类似地段房屋租金和房屋交易价，然后将不同使用年限的房屋交易价换算成相同使用年限的房屋交易价，以租金除以转换后的房屋交易价得到设定使用年限的房屋投资收益率。

要高度关注收益率的区域性特点，同时要特别关注完全产权价值与收益率保持使用年限的口径一致，收益法测算出的房屋租赁价值内涵取决于收益率测定时的租金内涵，

第十五条  在市场难以提供类似的可比实例，也难以准确预测净收益时，可以选用成本法。

成本法是通过对租赁价值的构成要素进行逐项测算并累加而估算租赁价值的一种方法，一般包括房屋折旧、维修费、管理费、保险费、房产及其他税金、利润等。

成本法应用时，首先应先估算房屋最佳使用假设下的完全产权价值，大部分的成本要素可以按该房屋评估值为依据进行测算。

第十六条  评估结论一般按每平方米年租金和年总租金分别列示。

第十七条  评估特别事项说明应揭示下列事项:

1、违章建筑出租、危房出租等违背法律法规而现实中又存在的事项在评估中的处理，并指出价值上的考虑并不等于法律法规的认可。

2、没有产权证的房屋建筑面积的确定。

3、房屋设计用途、实际用途和评估设定用途的差异及土地使用权性质（划拨、出让）可能对评估结论的影响。

第十八条  根据物价部门的规定，目前的评估收费依据为评价值，由于一定区域内的房屋价值和房屋租赁价值之间存在较为稳定的比例关系，可考虑由房屋年租赁价值乘以市场静态投资回收年限推算出房屋评估值。当前，成熟地段的投资回收年限一般为13—20年，其他地段的静态投资回收年限为20—40年。

房屋出租市场是否繁荣是判断地段成熟与否的重要依据。

第三章  附则

第十九条  本指导意见由宁波市资产评估协会负责解释。